274家地产商宣告破产 行业洗牌从中小房企开始

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  中小地产商生存危机手中,实际上是行业集中度提高带来的必然结果。

  即便是盛夏酷暑,可是我中国地产商在2019年夏天还是感受到丝丝寒意。

  7月末的一个 周日晚上,内地四线小城的地产商张明(化名)约了一群银行、政府大伙吃饭,真是他内心也知道银行融资几乎不机会,还是还要老会 联络夫妻情感。

  “几年前大伙能轻松从银行获得哪哪几个亿贷款,但现在公司贷款余额只剩下几千万。银行这几年将贷款取回后便不再放出来,即使质押公司资产也无法获得银行的资金。”张明在饭局中无奈地对着这群老大伙诉苦。张明被委托人也清楚,被委托人的地产项目过少,基本没方法进入银行融资的名单。

  放入一年前,张明还都都后能 通过某些通道获得某些银行非标业务资金,不过,现在的监管政策,几乎让张明无法“喘气”。

  摆在张明手中的取舍里都都后能 哪哪几个,要么试图做大规模,要么取舍和大房企媒体合作,进而项目优势互补,渡过难关。

  在全国中小地产商大军中,从前的现象从不个案,和张明有同样命运的中小地产商的故事,正在中国众多三四线城市上演。无法从金融机构获得资金,是将大伙推向末路的根源。

  人民法院公告网显示,截至2019年7月24日,今年全国共有274家地产商否认破产。国家统计局数据显示,2018年,全国房地产开发企业数量97938个。

  这还只要冰山一角,更多微型地产商的死亡,实际上是悄无声息的。

  中小地产商末路

  行业洗牌的第一步,是淘汰可是我市场的小玩家。

  今年以来,机会有接近30家地产商破产,愿因 市场给小地产商空间机会过低。那些破产的地产商基本分布在中国的三四线城市,资产规模普遍是5亿到30亿之间,破产愿因 主要在于负债高企、融资困难等愿因 。

  小地产商生存究竟有多困难?

  机会融资困难,张明就老会 在想方法寻找某些主流地产商媒体合作来维持公司的运营。

  “大伙在可是我三线城市回会和当地的地产商媒体合作开发,实际上大伙依靠被委托人的规模优势,正在逐渐蚕食那些小地产商的市场。”一位上市房企副总裁说。

  作为资金密集行业,中国大每项地产商均是依靠资金驱动,融资环境降至冰点之后,居高不下的融资成本,吞噬了行业利润。

  “目前百强以外的地产商前端杠杆融资成本最高要到30%,大伙也只你要帮长三角的小地产商对接资金,机会是太远地方的地产商,大伙担心市场不好,最后项目断掉。”一位资金中介告诉记者。

  主流房企融资难

  不过,即便是主流地产商,机会此前较高的负债,愿因 如今融资也成为现象。

  7月11日,泰禾集团(000732.SZ)公告,境外全资子公司已完成4亿美元债券发行,票面利率15%,几乎创下中国地产商公开融资利率新高。而这家闽系房企在今年一季度净利润率为13.37%,真是某些净利润率水平机会较高,依然难以覆盖高昂的融资成本。

  泰禾的融资成本高企只要行业的缩影,包括中国恒大(03333.HK)、景瑞控股(01862.HK)、正荣地产(06158.HK)等地产商均进行了超过10%利率的境外融资。

  融资难手中,让可是我主流地产商只要得不取舍“断臂求生”。

  今年以来,华侨城(000069.SZ)、阳光30中国(02308.HK)、上置集团(01207.HK)、粤泰股份(300393.SH)、泰禾集团等地产商均取舍出售项目股权,进而实现回血。

  东方证券房地产行业首席分析师竺劲认为,中型房企有较大规模扩张诉求、拿地动力强,又相对过低自有资金,受融资整顿冲击将面临较大挑战。而可是我小型房企从前就难以获得融资资源,随着市场下行,几乎难以跨越周期。

  行业排位之争

  中小地产商生存危机手中,实际上是行业集中度提高带来的必然结果。

  根据行业咨询机构克而瑞发布的2019年上多日销售数据看,TOP30各梯队房企之间规模分化持续,行业竞争加剧。

  其中,TOP3房企权益金额集中度达10.5%,同比提升0.7个百分点,龙头房企继续保持稳健高质量发展。TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯队房企权益金额集中度较去年也均有一定幅度的提升,市场份额稳中有 升,规模房企竞争优势进一步深化。而随着多数城市成交回落,销售难度加大,TOP31-30强之后的房企竞争优势现在结束放缓,权益金额集中度为8%,下降0.一个 百分点。

  “规模都是万能,太难 规模万万都都后能 。”旭辉控股集团(00884.HK)总裁林峰对外表示。

  都都后能 与之对应的,是融资能力的显著差别。

  7月8日,中国海外发展(00688.HK)在公开市场进行债券融资,利率最低达2.9%。

  7月9日,旭辉控股集团公告,拟发行于2024年到期本金总额为3亿美元的6.55%额外优先票据。

  7月10日,龙光地产(03330.HK)公告,公司拟发行4亿美元2023年到期年息6.5%的优先票据。

  太难 巨大的融资成本差异,凸显了房企冰火两重天的生存现状。那些拿到较低成本融资的地产商均拥有了千亿规模,因而受到银行、金融机构的偏爱,在流动性收紧的地产行业,谁拥有资金,就都都后能 说是拥有了说说权。

  “TOP30各有各的特点,也各有各的无奈,但会 里都都后能 在有规模的前提下,才都都后能 拿到融资和土地谈判权,也只要有了行业竞争的基本筹码。”一位TOP20房企CFO告诉记者。

  “大伙的白名单基本上是在TOP30后边取舍房企,机会太难 达到规模边界,将影响到大伙的授信规模。”一位银行融资人士告诉记者。

  众所周知,对于地产商最重要的是钱,其次是土地,再者是人。规模优势不仅降低了融资成本,在可是我土地谈判上也会趋于稳定优势,进而进一步提高了地产商的竞争力。

  比如绿地控股(300306.SH),就机会较大的规模和产业优势,在2018年拿地平均楼面价1890元/平方米,创下头部房企的拿地价格新低。

  纵观过去几年,里都都后能 达到一定规模的地产商,才有机会拿到一级开发和某些政府战略项目,继而成为被委托人补充货值的重要手段。

  增速放缓

  面对严厉的政策环境,可是我地产商都现在结束逐渐调整被委托人的发展预期,继而让之后的可是我泡沫慢慢破灭。

  “大伙上多日拿地非常少,老板也在不断观察市场。”一位闽系房企高管告诉记者。

  与之对应的,是上多日市场交易的降温。

  “我真是6月份的数据真的不容乐观,6月份的土地交易同比、环比均有下降。主要城市二手房交易同环比都下降,5月份某些城市的二手房机会现在结束调头。”易居企业控股(02048.HK)CEO丁祖昱说。

  国家统计局数据显示,2019年6月,销售面积为202630万平方米,销售金额为18925亿元。其中,2019年1月~6月销售面积累计同比增速下降1.8%,这主只要机会上多日全国各线城市在购买力缺位下新房销售乏力。此外6月单月来看,销售面积相比2018年同期也下降了2.2%。

  “大伙的销售具体情况只要不太理想,客户观望气氛严重,成交乏力。”一位华东地产营销人士告诉记者。

  另外一名TOP20地产高管则透露,被委托人公司上多日销售不错的项目均在一二线城市,而此前布局在三四线城市的项目销售异常困难。

  此前,老会 发展凶猛的闽系地产商在某些轮发展中,销售逐渐放缓。

  融信中国(03301.HK)的公告显示,截至2019年前6个月,融信中国连同其附属公司及其联合营公司总合约销售额约566.8亿元,同比增长4%。而去年中期,融信的销售增速同比增加约75.7%。

  从单月数据看,融信中国的销售和市场环境的降温几乎如出一辙。2019年6月,融信中国总合约销售额约30.3亿元,同比下降9.54%;2019年5月,融信中国总合约销售额约110.88亿元,同比下降9.18%。

  同样增速乏力的还有正荣地产,截至2019年前6个月,正荣地产连同合营公司及联营公司的累计合约销售金额约586.07亿元,同比增长0.82%。而去年中期,正荣销售增速同比增加170%。

  显然,从前的30%增长率时代机会过去,接下来,对于不少地产企业来说,将面临降低负债和保持增长的双重现象。

  “地产销售上要有规模,要冲规模就要投资,机会靠自身滚动资金发展,维持20%到40%的增长是有机会的,但会 机会要超过某些增长幅度,就还要要加杠杆,但会 未来几年整个行业在去杠杆是趋势。”旭辉控股集团董事长林中说。